Nunca é demais repetir: a localização é um dos pilares mais importantes para o êxito de qualquer empreendimento. Esse princípio é ainda mais verdadeiro quando falamos de um ponto de venda físico. Escolher o local certo pode fazer toda a diferença entre prosperar e fracassar.
A escolha das instalações comerciais deve seguir duas etapas principais:
- Uma pré-seleção de locais;
- E uma análise aprofundada e fundamentada para confirmar a viabilidade dessa pré-seleção.
Não há margem para erros. Um contrato de locação comercial geralmente compromete o empreendedor por pelo menos três anos, e corrigir um erro de escolha na localização pode ser muito difícil – e custoso. Por isso, o tempo investido nessa etapa é precioso. É fundamental ir a campo, observar, conversar com pessoas, registrar informações e, a partir disso, refletir e tomar decisões embasadas. Para auxiliar nessa análise, apresentamos, a seguir, uma tabela com os principais pontos a considerar.
Embora a localização seja o fator-chave, há outros aspectos relevantes a considerar antes de assinar o contrato de locação: ambiente socioeconômico, acessibilidade, estrutura física do imóvel e possíveis reformas necessárias.
Como escolher a localização comercial ideal: informações a serem coletadas
Os itens descritos devem ser adaptados de acordo com a natureza do negócio e o tipo de ponto comercial em análise. Por exemplo, se o local está em um shopping center, algumas investigações periféricas se tornam desnecessárias. No entanto, mesmo nesse contexto, é essencial avaliar o fluxo de pessoas e a atratividade específica do ponto, já que nem todos os corredores de um shopping são igualmente vantajosos.
O mesmo vale para mercados cobertos. Nestes, a observação direta do perfil e comportamento dos clientes, fluxo de passagem e análise da concorrência são fundamentais.
1) Características do ponto comercial
Elemento | Observações |
Histórico do local | Houve mudanças recentes de atividade no ponto? Por quê? Vá além do que o proprietário informa: converse com comerciantes e vizinhos. |
Visibilidade do imóvel | Detalhes como vitrines recuadas, desníveis de calçada, mobiliário urbano ou obstáculos podem prejudicar a visibilidade. |
Ambiente da rua ou praça | Avalie a dinâmica do local. Exemplo: uma rua de alimentação pode ser muito movimentada de manhã, mas deserta à tarde. |
Comodidades e acessos | Avalie calçadas, estacionamento, transportes públicos próximos. Um belo ponto com difícil acesso pode ser uma armadilha |
Comércio ao redor | É preferível que as lojas vizinhas tenham alguma afinidade ou complementaridade com seu negócio. |
Tamanho e exposição da vitrine | Uma boa vitrine (mínimo de 5 metros) é importante para chamar atenção. Esquinas com duas frentes têm vantagem. |
Área de vendas e estoque | O espaço deve estar em conformidade com as necessidades do seu negócio |
Condições do local e materiais | Avalie os materiais disponíveis e o estado do imóvel. Reformas em locais antigos podem trazer surpresas. |
Custos de aquisição | Considere aluguel, valor de luvas, custos de transferência, cláusulas de revisão de aluguel, entre outros. |
Trabalhos obrigatórios | Verifique a necessidade de atualizações obrigatórias. Isso pode impactar o custo inicial. |
Potencial de expansão | O local comportaria uma eventual adesão a uma franquia ou ampliação de atividades? Avalie essa possibilidade. |
2) Atratividade da área
ITEM | OBSERVAÇÕES |
Presença de "locomotivas" comerciais | Lojas âncoras, como grandes redes, atraem fluxo de pessoas que pode beneficiar seu negócio, dependendo da proximidade. |
Locais atrativos nas imediações | Prefeitura, escolas, pontos turísticos, correios. Mas atenção: o lado da calçada ou o fluxo de pessoas pode fazer toda a diferença. |
Acessibilidade geral | Observe com atenção a mobilidade local: tráfego, transportes, estacionamento e o fluxo de pedestres. |
Dinamismo da vizinhança | Verifique se há eventos, promoções regulares e se a área é tradicionalmente movimentada. |
Evolução da zona | Converse com comerciantes antigos da região para entender a trajetória do bairro e as expectativas de futuro. |
Projetos futuros | Mudanças no plano diretor, criação de vias ou zonas exclusivas, novos comércios ou transferências podem impactar positiva ou negativamente o local. Consulte os órgãos públicos locais. |
3) Análise do fluxo de pessoas
TEM | OBSERVAÇÕES |
Circuitos de circulação identificáveis | A observação in loco permite perceber se as pessoas realmente passam pela frente do ponto, em qual direção, e qual calçada preferem. |
Volume e perfil do fluxo | Conte os pedestres por 1 a 2 horas em diferentes horários e dias. Identifique o perfil (idade, gênero, etc.) e veja quantos param na vitrine. |
Atratividade da vitrine atual | Caso já exista uma loja no local, observe o número de pessoas que param e entram. Isso ajuda a estimar o potencial. |
4) Estudo da concorrência
ITEM | OBSERVAÇÕES |
Concorrentes diretos | Avalie o tempo de atuação, notoriedade, qualidade do ponto, saúde financeira, inovação e variedade de produtos. |
Documentação dos concorrentes | Utilize registros públicos como dados do tribunal de comércio, extratos do CNPJ, balanços e protestos. |
Indicadores do setor | Use índices fornecidos por associações e câmaras comerciais: faturamento por m², por vendedor, etc. |
Tipo de produtos e serviços | Veja a abrangência da oferta, qualidade, preços, horário de funcionamento, atendimento e diferenciais oferecidos |
Concorrentes indiretos | Avalie empresas que atendem o mesmo perfil de público, ainda que com outros produtos. Há complementaridades possíveis? |
5) Estudo da população da área de influência
ITEM | OBSERVAÇÕES |
Delimitação da área de alcance | No mapa, trace um raio com deslocamento de até 3 minutos (zona primária) e outro com até 10 minutos (zona secundária), adaptando ao tipo de negócio. |
Adaptação ao espaço urbano | Ajuste os círculos com base em barreiras físicas como prédios, vias expressas e padrões de fluxo de pedestres. |
Composição e evolução da população | Quantifique habitantes, idade, status socioeconômico, profissões e renda. Considere também a população flutuante. |
Hábitos de consumo | Levante dados existentes sobre comportamento de compra e, se possível, aplique questionários ou entrevistas. |
Estimativa de público-alvo | Com base nas informações obtidas sobre a população e o ponto, estime quantas pessoas fazem parte do seu público potencial. |
Análise complementar: novos negócios no entorno
Essa etapa é opcional, mas altamente recomendada. Pode ser feita com ajuda de especialistas como consultores do CCI (Centro de Comércio e Indústria) ou outras entidades de apoio a empreendedores.
Três aspectos devem ser analisados nos novos negócios instalados recentemente:
- Localização e público-alvo
- Produtos e serviços oferecidos
- Experiência e know-how dos fundadores
Embora as conclusões devam ser interpretadas com cautela, esse estudo pode indicar:
- O que está funcionando (ou não) na região;
- O verdadeiro potencial da área de influência.
Validando a escolha: o que observar antes de assinar
Avaliar corretamente o potencial comercial de um ponto exige paciência e método. A melhor forma de começar é investindo algumas horas em observação direta. Olhar com atenção, conversar com moradores e comerciantes locais e fazer anotações são atitudes simples, mas poderosas.
Se os primeiros indícios forem positivos, o processo deve avançar para uma fase de análise mais profunda, que pode levar dias – ou até semanas.
É fundamental registrar todas as informações obtidas por meio de:
- Conversas com especialistas;
- Documentações disponíveis;
- Pesquisas e observações próprias.
Com tudo isso em mãos, você poderá:
- Resumir as principais descobertas;
- Tomar uma decisão madura e consciente – que, como visto, pode determinar o sucesso ou o fracasso do seu negócio.
